Un atterrissage des prix en septembre

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tf1.fr : Quels éléments annoncent un atterrissage des prix ?

Hervé Bléry (Century 21)* : Trois indices permettent de dire que les prix de l’immobilier à la vente vont s’assagir dès septembre. Depuis un an , les hausses de l’immobilier en France ont été assez fortes mais ce sont surtout des rééquilibrages. Les prix ont fortement augmenté dans les Yvelines au premier semestre de cette année avec une hausse d’environ 11% mais le département avait été un des plus sages l’an dernier. Au sein d’un même département, le rattrapage se fait entre les maisons et les appartements. Si l’un avait fortement augmenté, il stagne un peu et l’autre le rattrape. C’est le cas à Lyon. Mais ce sont des hausses en trompe-l’œil.
Le second indice est la durée moyenne d’une transaction. Pour la première fois depuis cinq ans, les délais de vente augmentent. Tous biens confondus, il faut 68 jours pour conclure une vente contre 64 jours fin 2004. Dans les Hauts-de-Seine, il faut en moyenne 28 jours de plus pour vendre une maison.
Enfin, les marges de négociation des prix sont toujours très faibles. Cependant en agences, on note que les acquéreurs proposent de plus en plus souvent des offres inférieures au montant voulu par les vendeurs mais ces derniers, pour le moment, ne cèdent pas.  Quant à la tendance de fond, je pense que la hausse des prix va sensiblement se ralentir : elle pourrait s’établir à 5% par an maximum.

Henry Buzy-Cazaux (Foncia) : Je dois reconnaître que cela fait plusieurs années que j’annonce un tassement des prix et que, pour le moment, il n’a pas encore eu lieu. Mais cette fois-ci, je crois que nous y sommes. Je vois trois indices : le marché continue à tourner mais là où, il y a deux ans, nous avions quatre ou cinq acheteurs solvables et sérieux pour un même bien, aujourd’hui nous n’en avons plus qu’un ou deux. Les acquéreurs prennent également le temps de la réflexion. Au lieu de partir en deux ou trois semaines, il arrive maintenant que les biens se vendent en trois mois. Enfin, si l’on prend le mois de juin, nous avons réalisé un chiffre d’affaires exceptionnel à Paris mais c’est juste parce que les biens se vendent plus cher pas parce qu’il y a une accélération du marché.

tf1.fr : Une crise immobilière est-elle possible ?

Century 21 : Les éléments d’une crise immobilière ne sont pas réunis aujourd’hui. Le marché n’est pas porté par les spéculations immobilières. Même à Paris où 22% des achats sont des investissements, ce sont, pour les acquéreurs des placements sur la pierre qui fait figure de valeur refuge. Le marché est soutenu par les primo-accédants et notamment par les moins de 30 ans qui représentent 21,35% des acheteurs. Ils jouent sur la faiblesse des taux d’intérêts et la possibilité d’allonger la durée des emprunts pour pouvoir devenir propriétaires. Les 50-60 ans sont aussi plus nombreux qu’avant à acheter mais il s’agit davantage d’un placement.

Foncia : Je ne crois pas à une baisse des prix. A la rentrée, nous allons constater que les prix n’augmentent plus. Vont-ils baisser ? Il y aura peut-être des réajustements entre le prix demandé et le prix payé mais pas de véritables baisses. Ce qui sera déjà un élément nouveau car, aujourd’hui, les prix ne se négocient pas, ou pas plus de 2 ou 3%. Les biens partent au prix demandé.

tf1.fr : Les Jeux Olympiques ou le projet Iter peuvent-ils avoir un impact sur le marché de l’immobilier ?

Century 21 : C’est possible mais de façon très locale. Si Paris accueille les JO 2012, cela soutiendra le marché parisien et relancera peut-être un peu l’investissement étranger ou français mais pas de façon spectaculaire. Pour la région PACA, c’est un peu tôt pour juger de l’impact du projet Iter : il y aura sans doute un effet local sur un marché déjà très haut.

tf1.fr : Y a-t-il encore de bonnes affaires à faire ?

Century 21 : A Paris, certains quartiers, comme le 18è, 19è et 20è et même s’ils ont déjà beaucoup augmenté, continuent à réaliser des plus-values. Dans le 10è, les prix ont déjà fortement augmenté en raison du repli des « bobos » sur ce quartier. En Ile-de-France, les Yvelines sont encore épargnée, de même que l’Essonne. Quant à Marseille, les prix grimpent de façon vertigineuse mais à 2700 euros du mètre carré, il faut encore y aller.

Foncia : Il reste encore de bonnes affaires si l’on se place sur le long terme. Les biens immobiliers sont en moyenne conservés 8 à 10 ans. Il faut donc regarder si, sur cette durée, il est possible de faire une plus-value correcte. Je conseillerai la plus grande vigilance aux futurs acquéreurs : il y a de bonnes comme de mauvaises affaires à faire. Le risque d’acheter quelque chose à un prix qui n’est pas le sien est grand. Tout comme pour le marché locatif, il faut être intransigeant sur les prestations de l’appartement, de l’immeuble, du quartier… Mais il existe toujours un risque que, comme entre 1986 et 1991, les gens continuent à acheter à n’importe quel prix, de peur que ça n’augmente encore plus.

(1) Hervé Bléry est directeur général de Century 21 qui gère 800 agences en France

(2)Henry Buzy-Cazaux est directeur général de Foncia qui possède 250 agences en France.