Immobilier : l'annonce de Sarkozy va-t-elle faire baisser les prix ?

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TF1 News : Dimanche soir, Nicolas Sarkozy a annoncé vouloir augmenter de 30% le coefficient d'occupation des sols. Concrètement, qu'est-ce-que cela signifie ?

Michel Mouillart, professeur d'économie à l'université Paris Ouest, spécialiste de l'immobilier : Tout d'abord, on ne peut pas rentrer dans les détails tant que les textes ne sont pas sortis. Aujourd'hui, dans les plans locaux d'urbanisme (PLU), un coefficient des sols (COS) est fixé par commune ou par quartier. Par exemple avec un coefficient de 0,4, cela signifie que 40% de la parcelle peut être construite. Si le coefficient augmente, sur 500 m2 de parcelle, au lieu de 200 m2 constructibles, ce seront 260 m2 qui le seront. C'est l'équivalent d'un F3 en plus.

En milieu urbain dense, il y aura la possibilité d'augmenter la surface habitable des immeubles, donc de surélever des immeubles et créer un à deux étage(s) supplémentaire(s). En milieu moins dense, il y aura la possibilité d'accroître le nombre de logements construits et d'en réserver une partie à la location par exemple. Et sur les surfaces déjà construites aujourd'hui, cela donne le droit de construire à nouveau sur ce terrain. Maintenant, à charge de voir comment le décret d'application sera signé.

A Brest, il y a des parcelles qui font 400 m2. Si passe la décision d'accroître le coefficient de 30%, les constructions nouvelles vont permettre d'augmenter la densité. Cette hausse de la densité, tout le monde la cherche, mais il y a nécessité d'avoir l'appui législatif. Il n'y a pas forcément besoin de faire des barres partout !

TF1 News : Est-il encore possible de construire ou d'agrandir les immeubles dans les zones en tensions ?
Michel Mouillart : Il faut qu'il y ait une volonté locale. Cela passe par la révision du PLU, les octroies des permis de construire... Si la commune ne le veut pas, cela ne se fera pas. De toute façon il y a un coût. Parce qu'il faut détruire un immeuble existant pour en construire un plus haut, par exemple... Et le coût normal de construction est plus élevé sur les marchés les plus convoités car les chantiers sont plus compliqués à mettre en place.

TF1 News : Pourtant, il y a des immeubles classés par exemple, pour lesquels il ne sera pas possible d'ajouter des étages...

Michel Mouilllart : Quand on a un espace classé, c'est un vrai problème. Ainsi, après le Grenelle de l'environnement, pour intervenir sur un bâtiment existant, il fallait changer les fenêtres. Mais sur les monuments historiques, cela peut poser problème, car jamais Louis XI n'aurait accepté de telles fenêtres ! Il y a des arbitrages à avoir : est-ce que les villes sont des musées donc on n'augmente pas le nombre de logements, ou est-ce qu'on accepte une entorse à un principe architectural pour trouver des logements ?

Il y a d'autres problèmes. Lorsqu'un immeuble est en copropriété de particuliers, il n'est pas sûr qu'ils acceptent une augmentation de la taille de leur immeuble. Au total, 7,6 millions de logements sont en copropriété de personnes, sur un total de 33,1 millions de logements (HLM, maison individuelles, etc.). Et 690.000 immeubles sont concernés.

TF1 News : Ces 30% d'augmentation de la surface habitable seront également possibles pour les maisons individuelles... En quoi cela aura-t-il un impact sur les prix ?

Michel Mouillart : Dans l'opération de construction d'une maison individuelle, il y a le coût d'achat du terrain, puis le coût de la construction, de l'assainissement, etc. Plus la construction est dense et plus le coût du terrain est amorti. Au lieu de démonter et remonter tous les échafaudages, vous les gardez sur place... Vous faites des économies. Le coût au m2 va se réduire dans le cas d'une construction.

TF1 News : Est-ce que, de manière générale, cette mesure permettra de baisser les prix ?

Michel Mouillart : Le véritable problème en France, c'est le manque de logements. Il en manque 900.000 aujourd'hui. C'est l'équivalent de deux années totales de construction, c'est énorme ! Dans un tel cas de figure, le marché fonctionne mal, les mécanismes des prix sont détraqués. Cette insuffisance de logements, on la traîne depuis longtemps. Et rien ne peut intervenir tout de suite, mais à force de dire ou d'avoir dit que les mesures n'auraient pas d'effet immédiat, on ne fait rien. Donc cette mesure est positive, mais elle n'est pas suffisante. Elle aura un effet sur le prix de l'immobilier dans un premier temps, puis sur les loyers dans un deuxième temps. Tant qu'il n'y a pas de point de départ, il n'y a pas de départ possible.