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DOSSIER : Immobilier

Loi Duflot et syndics : cinq conseils aux copropriétaires pour éviter les arnaques (1/3)

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le 26 juin 2013 à 11h00 , mis à jour le 26 juin 2013 à 11h55.
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5min
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ConsommationDOSSIER - Le projet de loi de Cécile Duflot sur le logement s'attaque aux marchands de liste, aux agences mais aussi aux syndics. Et plus précisément à leurs mauvaises pratiques. Manque de transparence, tarification abusives ou honoraires disproportionnés : MYTF1News revient sur les pièges à éviter et livre les conseils à suivre.

A l'occasion de la présentation de la loi Duflot en conseil des ministres, MYTF1News vous propose de faire un focus sur les trois principales propositions du projet de loi qui concerne l'encadrement et le plafonnement des frais de syndic de copropriété (1/3), une règlementation stricte des marchands d'annonces (2/3) et les frais d'agence pour les locataires (3/3).  

"Un bon contrat, c'est peu de pages et peu de clauses." Pour Virginie Potiron, juriste à l'Institut national de la consommation, voilà un principe essentiel auquel devrait répondre tout contrat de copropriété. Mais pour l'instant, c'est loin d'être le cas : les syndics professionnels sont aujourd'hui montrés du doigt pour leurs pratiques abusives, notamment la facturation de prestations particulières en plus du forfait de base, dont certaines sont facturées de manière excessive et d'autres jugées "abusives" par le législateur, c'est-à-dire faites au détriment du consommateur.

Bien savoir lire un contrat de copropriété et connaître les points sur lesquels il faut être vigilant est essentiel pour éviter de signer un contrat synonyme de mauvaises surprises par la suite. Plusieurs dispositions du projet de loi de Cécile Duflot, présenté mercredi en Conseil des ministres, vont dans le sens d'un meilleur encadrement des pratiques des syndics. Mais en attendant que ces propositions soient étudiées, et parce qu'un consommateur averti en vaut deux, MYTF1News a résumé en cinq points les principaux conseils donnés par Virginie Potiron et Frédéric Blanc, auteur de l'étude sur les mauvaises pratiques des Syndics réalisé par l'UFC Que-choisir publiée le 28 mai 2013.

1. Vérifier le forfait proposé et les prestations particulières

L'un des principaux pièges est d'accepter un forfait de base à un prix attractif mais qui reviendra finalement très cher à cause de nombreuses prestations particulières facturées en plus. Le premier réflexe est donc de vérifier ce qui est inclus dans le forfait des prestations de gestion courante, et surtout d'établir une liste des prestations particulières. "On compte en moyenne 40 prestations particulières par contrat, ce qui est beaucoup trop", souligne Frédéric Blanc. Un bon contrat est donc celui où le nombre des prestations particulières est limité. Car elles peuvent vite faire grimper la facture : pas moins de 179 euros pour une simple copie du règlement de copropriété, 479 euros en moyenne pour établir un état daté, document obligatoire que doit remettre le syndic au notaire lors de la vente par l'un des copropriétaires de son bien, note l'UFC dans son étude.

Il faut également veiller à ce que ces prestations ne soient pas des clauses abusives, faites au détriment du consommateur. La jurisprudence en a dressé la liste, reprise par l'Institut national de la consommation dans une version simplifiée. Voici quelques exemples de clauses abusives fréquemment citées : des honoraires pour la gestion et le stockage des archives, la facturation de frais d'ouverture d'un dossier auprès d'un avocat, ou celle de la location d'une salle à l'intérieur des locaux du syndic.

2. Mettre en concurrence les syndics à chaque renouvellement de contrat

Lorsque l'on établit un contrat de copropriété, il est important de s'adresser à plusieurs syndics professionnels afin de cerner la proposition la plus intéressante et de pouvoir négocier au mieux son contrat par la suite. Une grille comparative établie par l'Institut national de la consommation peut aider à comparer les offres des différents syndics consultés. "Surtout, il ne faut pas comparer les syndics selon le prix du forfait qu'ils proposent mais regarder quel est le plus intéressant en tenant compte des prestations particulières, note Frédéric Blanc, de l'UFC Que-choisir. Parfois, un forfait plus cher mais avec peu de clauses derrières est finalement plus intéressant."

3. Négocier son contrat

"On l'oublie souvent mais les copropriétaires ont le droit de négocier leur contrat", rappelle Virginie Potiron. Un contrat de copropriété n'est donc pas à prendre tel quel et doit se renégocier à chaque renouvellement, soit tous les ans normalement. En plus de la liste des prestations particulières, deux points essentiels figurent parmi ceux à négocier : la signature d'un compté séparé, et les horaires de la tenue des assemblées générales. Un compte bancaire détenu par la copropriété, séparé de celui du syndic, est en effet essentiel pour que soit garantie la transparence sur les comptes et afin que la copropriété puisse récupérer ses fonds en cas de mise en liquidation du syndic. Mais les syndics professionnels voient, eux, plus d'avantages à faire signer un compte unique : les fonds de toutes les copropriétés dont ils sont les prestataires sont réunis sur un seul compte bancaire, en leur nom, qui leur permet de "spéculer" et de voir leurs intérêts augmenter.

Dans la pratique, ils tentent donc de dissuader les copropriétés de signer un contrat avec un compte séparé en surévaluant leur prix. N'hésitez pas, quand vous négociez votre contrat, à insister pour avoir un compte séparé, sans payer plus cher pour cela.

Autre piège : la tenue des assemblées générales. Elle sont comprises dans le forfait de base mais vous devez vérifier à quels horaires : il est souvent indiqué que les AG doivent se tenir pendant les heures ouvrables du syndic, ce qui est très rare dans la pratique puisqu'il s'agit d'horaires de bureau, pendant lesquels la plupart des copropriétaires travaillent. Pensez donc à négocier les horaires de tenue des AG pour éviter qu'elles ne vous soient surfacturées par la suite.

4. Vérifier le type de facturation

Qu'il s'agisse de prestations de base ou particulières, il vaut mieux éviter la facturation à la vacation, c'est-à-dire selon un barème horaire. En cause : le décompte du temps nécessaire à un syndic pour établir un acte reste souvent flou et le montant des vacations varient en fonction de l'heure d'intervention -les vacations sont souvent majorées dès 17 heures, et leur prix doublé après 21 heures. Mieux vaut donc privilégier les prix à l'acte, plus transparents. Et là encore, n'hésitez pas à négocier.

Certains syndics facturent les travaux jusqu'à 7% de leur prix, indexés sur le montant TTC. Or, légalement leurs honoraires doivent être calculés à partir du montant hors taxe des travaux, et "7%, c'est exorbitant", souligne Frédéric Blanc, estimant que "3% est beaucoup plus correct".

5. Bénéficier d'un conseil syndical fort

Le conseil syndical, composé d'élus de copropriétaires, est chargé d'assurer la relation entre copropriétaires et syndic, d'assister celui-ci dans ses mission, mais aussi de contrôler ses activités. Il constitue donc un allié précieux. Pour Frédéric Blanc, "il est essentiel d'avoir un conseil syndical fort, prêt à s'investir afin de pouvoir mettre en concurrence les syndics et de négocier avec eux".

 

Ce que prévoit le projet de loi de Cécile Duflot

Le projet de loi sur la réforme et le contrôle des professions immobilières, présenté mercredi par la ministre du logement, entend lutter contre les pratiques abusives des syndics grâce à trois principales mesures :

. Instaurer un décret qui détermine la liste des frais particuliers que peut facturer un syndic, toutes les autres prestations étant alors considérées "de gestion courante" et donc exclues d'une facturation supplémentaire en dehors du forfait annuel.

. Mettre fin à la dérogation qui rend possible l'établissement d'un compte bancaire unique.

. Rendre obligatoire la mise en concurrence des syndics lors du non-renouvellement d'un contrat de copropriété ou lorsque le syndic en place est révoqué.

Commenter cet article

  • sebastienpr : Merci pour ce post et ces petits conseils. J'avoue avoir un faible pour les infographies bien faites ! C'est de suite plus simple à comprendre. Et ce qui frappe c'est le nombre de clauses abusives ! :)

    Le 30/07/2013 à 10h16
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