Faut-il taxer les sociétés HLM ?

HLM dans la banlieue parisienne © TF1/LCI

Les caisses de l'Etat sont vides... Le leitmotiv est connu. Et parmi les secteurs touchés par les économies, le logement figure en bonne place. Mais comment financer des besoins croissants - et notamment en logement social ? Christine Boutin, la ministre du Logement et de la Ville, pense avoir trouvé la solution : taxer les bailleurs qui investissent trop peu.

La mesure est inscrite dans son avant-projet de loi pour "l'accès au logement", qui sera présenté en Conseil des ministres le 28 juillet avant un vote du Parlement mi-octobre. Elle doit "permettre l'accès au parc de logements HLM", l'une des quatre priorités définies par ce texte, les trois autres étant de "construire plus de logements", "favoriser l'accession populaire à la propriété", et "lutter contre l'habitat indigne". Pour Christine Boutin, qui s'explique dans les colonnes du Parisien, il y a aujourd'hui dans le logement social de véritables "dodus dormants" qui doivent être mis à contribution. Et elle estime à 10% le nombre de bailleurs qui pourraient être soumis à la taxe qu'elle propose.

Les montagnes russes des comptes des HLM

La situation des 860 bailleurs, privés et publics, qui gèrent le parc HLM en France est des plus contrastée : si certains (notamment en Ile-de-France) connaissent des difficultés financières récurrentes, d'autres ont au contraire accumulé de confortables bas de laine. Tous comptes confondus, souligne Le Parisien, les diverses trésoreries présentaient en 2006 un solde positif de 11 milliards d'euros. Une somme énorme... mais à relativiser : elle représente six mois de leurs recettes locatives.

Surtout, cette bonne santé financière intervient après des années de vaches maigres : peu glorieuse dans les années 80, la situation s'est redressée à partir de 1987, avant de stagner dans la première moitié des années 90 - une période marquée par une progression faiblissante des capacités d'autofinancement des organismes HLM. Le point le plus bas pour le ratio "autofinancement net corrigé des remboursements anticipés" se situait en 1996. Les organismes d'HLM se trouvaient alors confrontés à un effet de ciseaux : le poids croissant de certaines charges n'était plus compensé par les hausses de loyers, ces augmentations restant le plus souvent assujetties à la faible évolution de l'indice du coût de la construction. D'où une frilosité de plus en plus marquée devant les dépenses d'investissement. D'où, aussi, des mesures prises la même année pour donner un ballon d'oxygène aux HLM.

L'immobilier s'emballe

Depuis cette "année grise" pour les HLM, leur situation s'est régulièrement améliorée : entre 1996 et 1997, l'autofinancement net corrigé des remboursements anticipés est passé de 4,7 milliards de francs à 5,5 milliards. Ils ont aussi bénéficié de la situation du marché de l'immobilier et de la hausse croissante de l'indice du coût de la construction. A partir des années 2000, tout s'est emballé et les trésoreries des offices d'HLM les plus prospères se sont mises à gonfler. Notamment dans les départements où le parc de logement social ne connaît pas de besoin de croissance et où les dépenses d'investissement sont donc réduites.

Mais il n'existe pas à l'heure actuelle d'outil efficace pour réorienter tout cet argent dormant vers les zones toujours financièrement démunies - notamment en Ile-de-France. Dans la présentation de son avant-projet de loi, Christine Boutin cite un exemple frappant : celui "d'un organisme HLM qui a vu ses fonds propres augmenter de 22 millions d'euros en deux ans, alors qu'il n'a investi, sur la même période, qu'un million d'euros. Ces 22 millions d'euros investis dans la construction de logements sociaux auraient permis d'en produire plus de 1500".

D'où le projet de la ministre : "renforcer la mutualisation des moyens entre organismes HLM". Comment ? Tout simplement en créant "un prélèvement sur ceux dont l'effort d'investissement est réduit et qui disposent de moyens financiers surabondants". Ce prélèvement serait fait par la Caisse de Garantie du Logement Locatif Social (CGLLS), établissement public créé par la loi SRU. Et pour motiver un peu plus les bailleurs, elle propose de remplacer l'actuelle "convention globale de patrimoine" entre l'Etat et tout bailleur social (créée par la loi "Libertés et responsabilités locales" de 2004) par une "convention d'utilité sociale", qui deviendra obligatoire d'ici fin 2010, et par laquelle chaque bailleur devra s'engager sur "des objectifs précis, assortis d'indicateurs", le tout permettant un "suivi conjoint avec l'Etat". Des pénalités financières seraient possibles en cas de non respect des objectifs ; là encore, les sommes reviendraient à la CGLLS.