Acheter pour louer : comment réussir un investissement locatif ?

Suppression du prêt à taux zéro dans l'ancien (PTZ+) , rabotage des dispositifs Scellier et Bouvard sur les revenus de la location (lire notre article sur la question)  et loyers à la traîne par rapport à l'inflation : en matière d'investissement locatif, le baromètre n'est pas au beau fixe. D'autant qu'à partir du 1er février prochain, il faudra attendre, non plus 15 ans mais 30 ans après l'acquisition d'un bien pour le revendre sans voir ses profits imposés. Hors la résidence principale, bien entendu.

Pourtant, beaucoup y croient dur comme... pierre : l'immobilier reste une valeur refuge très sûre à long terme. "Quand vous investissez dans l'immobilier, vous mettez des lingots d'or dans votre armoire à linge, estime Pierre Chevillard, rédacteur en chef du groupe De Particulier à Particulier, spécialisé en conseil juridique et expertise de logement depuis 1975. A moins d'une chute de météorite ou d'une guerre, il vous restera toujours quelque chose de tangible qui, au bout de quinze ans ne peut que prendre de la valeur." 

Et finalement : "La taxation des plus-values peut être vue comme une bonne nouvelle : si vous êtes taxé, c'est que vous avez engrangé un bénéfice", souligne Pierre Chevillard. "Le marché de l'immobilier est haussier à long terme, malgré des crises fugaces. En un an, la chute des prix des logements de 2008 a été gommée dans l'Hexagone. Suite à la guerre du Golfe, à Paris en 1996, le mètre carré perdait un tiers de son appréciation et descendait sous les 2400 euros. En 2001, il remontait déjà à 3500 euros, soit sa valeur de 1991. Si on sait attendre, on ne perd pas d'argent"
 
Reste à bien ficeler son dossier.
 
1. Définir son objectif

Ne vous lancez pas à tombeau ouvert dans un achat. Interrogez-vous avant de passer à l'acte. Souhaitez-vous une rente supplémentaire pour la retraite ? Un bien pour vos enfants ou ayant-droits ? Une petite ou grande épargne ? Faire fructifier un héritage ? Vous endettez pour ne pas payer d'impôts sur des loyers perçus ? Habiter le bien plus tard ?

Des réponses à ces questions découlera votre choix : un garage à 30.000 euros, idéal pour encaisser quelques revenus, un mur de boutique à 200.000 euros plus rentable que le logement locatif, un appartement meublé neuf pour étudiants estampillé Scellier, une villa séduisante pour passer vos vieux jours...
 
2. On ne prête pas qu'aux riches !

En 2011, la part des employés et ouvriers (16,9%) parmi les nouveaux propriétaires bailleurs a devancé celle des cadres supérieurs et professions libérales (12,8%) selon le réseau d'agences immobilières Century 21. Toutefois, n'allez pas bâtir des châteaux en Espagne. Un minimum d'apport personnel est indispensable.

Pour obtenir un prêt à la banque, détenez au moins 20% de l'emprunt. Jusqu'en 2000, la loi Neiertz encadrait votre capacité d'endettement. Le remboursement ne devait pas excéder 33% de vos revenus (salaires, allocations, rentes, etc.). Gardez sagement ce chiffre en tête (votre banquier l'aura aussi)  sans en faire une barrière infranchissable. 

Pour les budgets limités à moins de 100.000 euros, étudiez les studios dont les loyers ont grimpé de 1,9% l'an dernier et les opportunités en agglomération provinciale. Faites le tour des banques et empruntez à la plus intéressante, sachant que les taux tournent autour de 4,20% sur 15 ans et 4,35% sur 20 ans.
 
3. Choisir le bon emplacement
 
Clef de voûte d'un placement réussi, votre enquête sur la demande locative, seul ou via un promoteur de renom, doit être rigoureuse. Surveillez les indicateurs attractifs, tels que centres-villes, commerces, transports en commun, universités à proximité. Suivez les chantiers prometteurs comme l'implantation du ministère de la Défense à Balard (15e arrondissement parisien). Si vous êtes risquophiles, pariez sur l'avenir et ciblez les opérations de rénovation urbaine, comme celles d'Aubervilliers (93) ou des docks de Saint-Ouen (93). Les images de ces villes redorées, la rentabilité de votre acquisition pourrait grimper en flèche !

4. Bien ficeler son budget

Ajustez votre loyer sur celui des logements alentours aux caractéristiques similaires. Sachez que la rentabilité brute, obtenue en divisant le loyer annuel par le prix du logement puis en multipliant le résultat par 100, ne donnera qu'une vision erronée de ce que votre bien vous rapportera.

Soyez lucides sur vos dépenses. Intégrez:

- le prix du bien, avec une marge de négociation moyenne de 5%
- les frais de notaire, entre 7 à 8 % du prix du bien dans l'ancien et aux alentours de 3% pour le neuf
- les frais de remise à neuf (a)
- l'entretien régulier: peinture, plomberie, électricité... (b)
- les charges de copropriété, le cas échéant: maintien en état des parties communes (c)
-la taxe foncière variant selon la ville (d)

Si vous empruntez, rajoutez impérativement :
- les intérêts de votre emprunt (en moyenne, 4.20% sur 15 ans, 4,35% sur 20 ans)
- l'assurance décès invalidité : 0,4% du capital emprunté

Vous êtes désormais en mesure de connaître la rentabilité nette de charges, plus révélatrice de vos gains à venir. 

Reprenez le calcul de la rentabilité brute. Du numérateur "loyer annuel", ôtez les dépenses b, c et d qui vous incombent (taxe foncière, charges non récupérables, l'entretien du logement hors remise à neuf, les frais de gestion). Au dénominateur "Prix du logement", rajoutez (a)(les frais de remise à neuf)  si besoin. Divisez, puis multipliez par 100.

Si le résultat obtenu dépasse les 2%, c'est gagné à condition d'avoir misé sur un logement neuf. Pour l'ancien, visez plutôt les 3%. Enfin, concernant les murs de boutiques, vous êtes en droit d'en attendre au moins 4,5%. Pour votre gouverne, les meilleurs scores de rentabilité atteignent jusqu'à 7%. A vous de jouer maintenant !