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immobilier Paris prix loyers © ABACAPressThomas Blard, journaliste sur DECIDEURS TV et LCI : Sébastien présentez-nous MeilleursAgents.com ?
Immobilier ancien : les Français ont cessé d'acheter au 1er trimestre
Comment rouler moins cher ?
Immobilier ancien : les Français ont cessé d'acheter au 1er trimestre
Selon Century 21, le nombre de transactions de logements anciens a baissé de 11,4% au premier trimestre 2012 par rapport au premier trimestre 2011. Mais les prix baissent peu.
Publié le 11/04/2012
Un Français sur 2 consacre au moins 1/3 de ses revenus au logement
Ils sont 55% à consacrer plus d'un tiers de leur revenu à leur logement, contre 47% à la fin 2010 selon une étude de l'Ifop pour SeLoger.com.
Publié le 03/04/2012Les loyers ont diminué de 0,1% début 2012
L'observatoire des loyers, Clameur, a constaté une diminution de 0,1% des loyers début 2012 après une hausse très ralentie en 2011.
Publié le 06/03/2012Où placer votre argent : les réponses de Marc Fiorentino
Vous avez été nombreux à suivre le chat immobilier vendredi midi. Retrouvez les réponses de Marc Fiorentino, de MonFinancier.com, à vos questions. Le débat était animé par Thomas Blard, journaliste sur Decideurs TV et LCI.
Publié le 10/02/2012
Où placer votre argent en 2012 ? Rendez-vous à 13h !
Vous pouvez poser, dès à présent, vos questions à Marc Fiorentino, de MonFinancier.com. Il y répondra EN DIRECT sur TF1 News, vendredi 10 février, de 13h à 14h.
Publié le 07/02/2012Acheter pour louer : comment réussir un investissement locatif ?
L'idée vous trotte dans la tête et vous démange déjà. Vous le savez. Investir dans la pierre peut être lucratif. Mais avant de foncer tête baissée, voici quelques conseils pour entamer votre projet en toute sérénité.
Publié le 30/01/2012
Immobilier : l'annonce de Sarkozy va-t-elle faire baisser les prix ?
INTERVIEW-Nicolas Sarkozy a annoncé dimanche soir vouloir élever le coefficient d'occupation des sols de 30% c'est-à-dire augmenter la taille des immeubles ou des maisons individuelles. Cela aura-t-il un effet sur les prix de l'immobilier comme le président le souhaite ?
Publié le 30/01/2012
Immobilier : 2012, l'année pour investir ?
Les prix devraient diminuer ou très faiblement augmenter selon différentes prévisions. Mais les conditions d'accès à l'emprunt se durcissent, ce qui accroît la rupture entre gens solvables et non-solvables.
Publié le 06/01/2012
PEL, PERP, PEA, PERCO, assurance-vie : des produits pour préparer sa retraite
Voici autant de plans d'épargne qui permettront d'économiser en vue de la retraite. Mais comment s'y retrouver ? Quel plan d'épargne est le plus adapté à votre profil ?
Publié le 19/01/2012
Comment optimiser sa retraite entre 25 et 35 ans ?
La réforme des retraites, la réalité économique et les statistiques démographiques conduisent les jeunes actifs anticiper de plus en plus tôt leurs vieux jours. Quand et comment épargner pour la retraite sans trop accabler son budget actuel ?
Publié le 19/01/2012
Or : le bon filon ?
Le cours de la pépite, qui a déjà atteint un record en septembre 2011, devrait continuer à grimper en 2012. Jusqu'où ?
Publié le 19/01/2012
Dis-moi qui tu es, je te dirai où investir
Prudent, joueur ou entre-les-deux, vous avez de l'argent à faire fructifier ? Nos conseils pour 2012 dans un contexte de marché houleux.
Publié le 06/01/2012
Mille, dix mille, cent mille euros à investir : oui, mais où ?
Vous avez 1000, 10.000, plus de 100.000 euros et vous souhaitez les faire fructifier dès 2012 ? Nos conseils de placements selon la taille de votre portefeuille.
Publié le 06/01/2012
Salaires : serez-vous augmenté en 2012 ?
Cette année encore, les salariés vont rester sur leur faim. Crise oblige, les augmentations de salaire resteront modérées. Toutefois, le choc devrait être moins rude qu'en 2009. Certains profils spécialisés tireront leur épingle du jeu.
Publié le 08/01/2012
Les loyers baisseront-ils en 2012 ?
La réponse pourrait être positive. Déjà, à Marseille, les prix reculent note Michel Mouillart, professeur d'économie à l'Université Paris X. Et s'ils ne baissent pas, tout du moins stagneront-ils.
Publié le 02/01/2012Reste-t-il des placements sans risque en 2012 ?
Les pronostics pour 2012 sont réservés. Pour autant, voici quelques conseils d'expert pour placer son argent dans les mois à venir. Crise oblige, le livret A est une valeur sûre mais la Bourse ne perd pas son attrait.
Publié le 05/01/2012
L'assurance-vie a moins la cote
Longtemps placement "chouchou" des Français, le contrat d'assurance-vie subit un désamour depuis le début de la crise. Il reste pourtant un placement adapté pour certains profils.
Publié le 08/01/2012
Plus-value sur les résidences secondaires : les ventes se multiplient
Au 1er février, entrera en vigueur, la réforme de la plus-value sur les résidences secondaires. Désormais, les propriétaires ne seront plus imposables au bout de 30 ans au lieu de 15 ans aujourd'hui. Dans les agences immobilières, les propriétaires se pressent pour vendre leur bien.
Publié le 27/01/2012
Comment rouler moins cher ?
Les voitures sont chères, les tarifs de l'entretien s'envolent, et le prix des carburants bat des records. Bref, il devient de plus en plus vital de savoir "rouler malin".
Publié le 18/01/2012
Sébastien de Lafond, président et fondateur de MeilleursAgents.com: Il a été créé en 2008 pour accompagner les particuliers dans leurs projets immobiliers. Aujourd'hui nous cherchons à apporter plus de transparence à ce marché, à la fois sur les prix et sur la compétence des agents immobiliers. Notre carte des prix affiche les vrais prix de l'immobilier pour l'ensemble de la France, réactualisés chaque mois. Nous accompagnons chaque jour des vendeurs grâce à notre mandat innovant et nos 500 agences immobilières référencées pour leurs performances de vente et leur professionnalisme.
Geoffrey : Vous pensez que le prix va baisser l'été 2012 ?
Guest : Les prix sont stratosphériques actuellement, pensez vous vraiment qu'il faille acheter en ce moment ?
Guest : Peut-on espérer une baisse du prix du mètre² dans les mois qui viennent dans Paris intra-muros?
Sébastien de Lafond : La posture qui consiste à dire que c'est toujours le moment d'acheter ne correspond pas à ma vision des choses. Toutefois, il faut vraiment dissocier la situation d'un achat de résidence principale de celle d'un achat locatif (d'investissement).
Avant toute chose, il faut admettre que personne, même les meilleurs experts, ne peuvent prédire l'évolution des prix immobiliers sur le court terme (moins de 10 ans en immobilier !). On peut dire néanmoins que sur 100 ans !!!, l'immobilier s'apprécie de l'inflation plus 1%. Sur les 20 dernières années, l'immobilier parisien a augmenté de 3,1% par an, ce qui est légèrement au dessus de la tendance long terme. Mais il ne faut pas s'attendre à ce que les prix soient divisés par deux dans les 5 ans, sauf cataclysme généralisé (et là, d'autres actifs auront baissé également). Dans la pratique, je ne connais personne qui soit à même de dire quand le marché touche son plus et son plus bas.
Pour l'achat d'une résidence principale, si vous avez la chance d'être solvable aujourd'hui, il faut être dans le marché et rechercher un bien qui correspond à vos attentes. Les acheteurs ont repris la main et il faut en profiter. Les acheteurs ont plus de temps pour choisir, plus de choix et plus de pouvoir de négociation. Et ceux qui peuvent emprunter le font à des taux très bas. Ceux qui ont attendu la grande baisse des prix en 2008-2009 et n'ont pas acheté, l'ont souvent regretté en 2010-2011 quand les prix sont fortement repartis à la hausse.
Les primo accédants doivent acheter le plus tôt possible, même si les prix sont élevés. Ce premier achat, d'un budget limité, sera leur meilleur atout pour évoluer dans un marché immobilier, haussier ou baissier. Il ne faut pas attendre 40 ou 50 ans pour faire sa première acquisition, car elle se révèle alors beaucoup trop coûteuse.
Pour les investisseurs, la situation est différente. Les rendements sont très faibles dans les centres villes des villes les plus prisées (moins de 3% bruts à Paris ou au cœur de Nice). Il s'agit là d'investissements refuge qui ne répondent pas réellement à une logique de rentabilité. Il y aura des opportunités d'investissement avec des rendements plus élevés (supérieurs à 5 ou 6%) en dehors de ces zones mais avec une liquidité moindre.
Louna : Pensez vous que ce soit le moment de vendre en c'est temps de crise ?
Sébastien de Lafond : En période pré-électorale et dans le contexte macro économique actuel, beaucoup de vendeurs se posent la même question. Le marché est plus compliqué qu'en 2010, mais les vendeurs qui ont une stratégie de vente cohérente vendent toujours. Cela veut dire qu'il faut mettre en vente au prix de marché voire légèrement au dessus (mais pas plus de 10% de surévaluation !!!), et ne pas faire n'importe quoi en matière de commercialisation. Je pense notamment aux particuliers qui multiplient les mandats de vente tout en vendant par eux-mêmes et en commençant trop cher. Le marché actuel ne le pardonne plus.
TF1 News : Le marché ne prendra plus 10% de hausse par an désormais ?
Sébastien de Lafond : Le contexte actuel et le niveau des taux d'intérêt déjà très bas et la baisse des prix amorcée déjà à la mi-2011 font penser à une accalmie des prix assez généralisée en France. Non seulement il ne faut pas s'attendre à +10% par an dans les années à venir, mais à une stabilité "encadrée" par des hausses modérées dans les zones les plus prisées comme Paris et des baisses plus ou moins fortes selon l'attractivité des zones. A moyen terme l'immobilier doit s'apprécier de l'inflation + 1%.
Thomas Blard : François Hollande propose de geler les loyers dans certaines zones, est ce que cela aura un impact sur les prix?
Sébastien de Lafond : De telles mesures ont déjà été testée dans le passé, notamment avec les loyers encadrés par la loi de 48 avec assez peu de succès pour ne pas dire un constat d'échec. Devant la cherté des prix des loyers dans les centres-villes, je comprends la recherche de solution par les politiques. Mais s'il devait y avoir un encadrement, il faudrait le combiner, comme en Suisse avec une plus grande flexibilité des baux et une meilleure protection des propriétaires. De telles mesures ne doivent pas repousser la priorité donnée à la construction de nouveaux logements dans de nombreuses villes de France où ceux-ci manquent.
Julien : bonjour, la dégradation des banques (françaises) va-t-elle se traduire par des taux de prêt plus élevé ou sur plus longtemps (20,25 ans,...) ou sur des sommes moindres ou des demandes de garantie telles que peu de prêts seront octroyés limitant ainsi le nombre de particulier pouvant acheter ce qui relancera la location d'appartement que certains fonds de pension (par ex.) gardaient vide pour faire monter le prix du m2 ?
Sébastien de Lafond : La situation difficile des banques s'est déjà traduite dans les faits par le resserrement des conditions d'accès au crédit. Il est beaucoup plus difficile aujourd'hui d'emprunter (conditions de revenus, durée,...) qu'en juin dernier. Les taux n'ont pas monté mais les banques sont déjà beaucoup moins conciliantes. En cas de forte dégradation des notations des banques, il n'est pas sûr que les taux remontent car tout dépendra de la politique de refinancement menée par la BCE. Sans plan convaincant, les taux remonteront et les prix immobiliers baisseront fortement.
Thomas Blard : Un internaute a un mandat exclusif avec un agent depuis un an. Faut-il en plus passer par un site de particuliers?
Sébastien de Lafond : Sa situation n'est pas satisfaisante. Je vois deux problèmes possibles. Le plus probable est que sa maison est proposée à un prix considéré comme trop élevé par rapport au marché. S'il n'a pas eu d'offre sérieuse depuis un an, c'est que le prix proposé est probablement 10%, 15% voire plus au-delà du prix de marché. Il faut se renseigner sur les ventes de maisons comparables à la sienne et obtenir les vraies valeurs de vente et non celles affichées dans les vitrines ou annonces. Il devra alors ajuster son prix de manière franche pour envoyer un signal fort aux acheteurs, comme quoi il a pris conscience de la surévaluation.
La deuxième hypothèse est que l'agent qu'il a mandaté en exclusivité n'a pas correctement fait son travail, non seulement en matière d'évaluation, mais également en matière de recherche d'acquéreurs sérieux par voie publicitaire ou par relance d'un fichier qualifié. Si tel est le cas, il faut résilier son mandat et rechercher un professionnel sérieux dont il devra exiger des références précises et des engagements clairs.
Meriam : Nous sommes propriétaires d'un appartement à paris. Nous avons l'opportunité d'acheter une chambre de bonne dans le même immeuble. Mais le prix au mètre carré est très élevé et il n'y a pas d'ascenceur. Je me demande donc si cela vaut le coup et si au moment de vendre notre appartement, le fait d'avoir une chambre de bonne en plus peut être une vraie plus-value ?
Sébastien de Lafond : Dans certains immeubles, typiquement des immeubles haussmanniens à Paris, le rattachement d'une chambre de bonne à l'appartement est un vrai plus. Et parfois même une condition nécessaire pour certains acheteurs. Si le prix au m2 d'une chambre de bonne vous paraît élevé, il faut mesurer le surcoût en valeur absolue par rapport au prix du m2 dans l'immeuble. Si ce surcoût est raisonnable, il semble que ce soit plutôt une bonne idée d'acheter. D'autant plus que si la surface de cette chambre est supérieure à 9m2, vous pourrez éventuellement la louer. Si elle est inférieure à 9m2, il faut être beaucoup plus regardant sur le prix.
Thomas Blard, journaliste sur DECIDEURS TV et LCI: Et pour les primo accédants vaut-il mieux acheter une chambre de bonne à Paris ou un studio en banlieue? En vue de revendre dans 3 ans pour plus grand?
Sébastien de Lafond : Pour préparer l'avenir, il me semble qu'il faut privilégier la liquidité. Vous connaissez les prix et les conditions du marché quand vous achetez, pas quand vous aurez besoin de revendre. Acheter à Paris vous offrira un rendement plus faible qu'en banlieue, mais une meilleure garantie de pouvoir revendre rapidement et dans de bonnes conditions quand vous souhaiterez acheter plus grand. Si vous souhaitez favoriser la rentabilité, celle-ci sera meilleure en banlieue. Mais dans ce cas, il faut s'assurer que la zone est porteuse d'avenir.
Philippe : Je n'ai pas les moyens d'acheter à Paris. Je suis donc locataire. J'envisage d'acheter en province pour le mettre en location et avoir ainsi des revenus. Qu'en pensez-vous ?
Sébastien de Lafond : Il y a deux cas de figure : vous évoquez d'abord un projet d'achat de résidence principale qui a sa logique propre. Ne pouvant acheter votre résidence principale, vous envisagez un projet d'investissement dans une zone plus abordable. Dans ce dernier cas, vous suivez un raisonnement financier. Vous voulez acheter maintenant pour vous protéger ou pour bénéficier d'une hausse du marché immobilier et revendre votre bien en province pour financer plus tard un achat à Paris ou ailleurs. Pourquoi pas. Mais le risque est que les deux marchés immobiliers (la zone que vous convoitez en Province et Paris) n'évoluent pas dans le même sens dans les prochaines années. Vous faites le pari que la zone en province augmentera autant voire plus que les prix parisien, ce qui n'est pas certain.
Bachong : En tant que futur primo-accédant, je me rend compte que finalement, acheter dans l'ancien n'a plus l'air d'avoir de sens ! Ne vaut-il mieux pas faire construire (que ce soit dans mon cas pour du résidentiel) ?
Greg : Le prêt à taux zéro n'existe plus que pour les constructions, mais en même temps, l'obligation de construction aux normes BBC (basse conso) est prévue pour 2013 (ce qui va engendrer un surcoût important). Quel impact selon vous, ces changements peuvent avoir (sachant qu'à l'heure actuelle, la construction est souvent plus intéressante que l'achat dans "l'ancien") sur le marché immobilier?
Sébastien de Lafond : Il est vrai qu'avec la disparition du PTZ+ dans l'ancien, il est beaucoup moins intéressant pour les primo-accédant d'acheter dans l'ancien depuis le 1er janvier 2012. Je rappelle que le PTZ+ a permis de financer 300.000 acquisitions en 2011, très majoritairement dans l'ancien. Il demeure dans le neuf. Et je partage en partie votre raisonnement, Bachong. Donc aujourd'hui les primo-accédants ont tout intérêt à acheter dans le neuf compte tenu des dispositifs actuels.
Thomas Blard : Est-ce que les mesures de défiscalisation ou les PTZ n'ont pas au final des effets pervers en boostant les prix?
Sébastien de Lafond : Absolument. Le PTZ+ dans l'ancien a soutenu les prix en 2011 c'est certain. Aujourd'hui qu'il disparaît, le PTZ+ fait baisser sensiblement le nombre d'acheteur solvable dans les zones où le prix du m2 est raisonnable (inférieur à 4.000 euros). Les prix vont donc baisser dans ces zones.
Marianne : Je suis en couple mais nous ne sommes pas mariés. Nous envisageons d'acheter une maison ensemble mais qu'est-ce que ça change d'être marié ou pas ?
Sébastien de Lafond : Au moment de l'achat et quand on est amoureux, tout va bien. Les choses se compliquent en cas de séparation. Quand on n'est pas marié, on n'a par définition, pas de contrat de mariage. Cela doit amener les co-acquéreurs non-mariés à bien préciser au moment de leur achat qui finance et qui détient quel pourcentage du bien, qui s'endette à quelle hauteur, pour que les choses soient claires en cas de séparation. Je vous invite à aller voir le notaire pour en parler.
Marie : Selon une étude récente, 80% des transactions se font via des agences alors que la plupart des gens aimeraient s'en passer. Ca prouve bien que les agences immobilières éxagèrent et que la profession a une réputation de filou ?
Sébastien de Lafond : Nous sommes en effet à l'origine de cette étude ! Il nous paraissait important que les particuliers connaissent la réalité du marché et qui, au final, fait les transactions. En fait les agents immobiliers ne font "que" 68% des transactions, et non pas 80%. Le reste étant réalisé par des particuliers en direct ou par des notaires qui agissent comme agents immobiliers. Le problème de fond c'est que les particuliers ne font pas confiance aux agences, ne voient pas leur valeur ajoutée, ni leur compétence. Dans ces conditions, la commission des agences est toujours perçue comme trop élevée.
Thomas Blard : Pourquoi ce problème de confiance avec les agences?
Sébastien de Lafond : Sur les 30.000 agences immobilières en France, toutes ne sont pas au niveau ! Le ménage n'est pas fait et il est très difficile pour un particulier de reconnaître le bon agent d'un moins bon. Dans le doute, les particuliers font feux de tout bois en multipliant les mandats simples donnés à plusieurs agents immobiliers et en cherchant en plus à vendre par eux-mêmes. Au final, personne n'est responsabilisé, personne ne fait confiance à personne, et même les bons agents immobiliers ne peuvent apporter de valeur ajoutée. Le manque de transparence sur les prix et sur la compétence des agences est une grande source d'inefficacités et d'insatisfaction des particuliers.
Alexandra : Je vais vendre mon appartement, j'ai donc besoin de faire des diagnostics mais je ne sais pas vers quel cabinet d'expert me tourner. Les prix varient énormément. Comment puis-je m'assurer de faire appel à un vrai professionnel et de payer le bon prix ?
Sébastien de Lafond : La profession d'expert est de mieux en mieux encadrée et les abus des dernières années sont en train de s'estomper. Choisissez un expert qui a pignon sur rue et n'hésitez pas à lui poser des questions sur sa formation, ses certifications et son assurance (très important !). Pour les prix de leurs prestations, vous trouverez sur Internet de nombreuses sources qui vous permettront de connaître les prix du marché.
Guest : Est-il possible d'accéder à la propriété quand on est seule?
Sébastien de Lafond : C'est une question qui intéresse votre banquier. Il est clair qu'avec un seul salaire, votre pouvoir d'achat et votre accès au crédit est plus limité. Mais le célibat n'est en aucune manière une raison de renoncer à un projet d'achat immobilier !
Thomas Blard : Si on veut investir dans la pierre, comment calculer son rendement net? A quoi peut-on s'attendre en moyenne? Quelles sont les évolutions probables?
Sébastien de Lafond : Le rendement locatif (loyer/prix d'achat) est de l'ordre de 2 à 3% par an dans les villes les plus chères (Paris ou le centre ville à Nice par exemple). Il peut atteindre 6 à 8% au maximum dans les zones moins attractives ou les prix d'acquisitions sont plus faibles. D'une manière générale, les rendements ont tendance à être plus élevés pour les petites surfaces que pour les grandes (avec des exceptions comme à Nantes). Mais ce rendement brut doit être corrigé par le taux de vacance (d'autant plus élevé qu'on est dans une zone moins attractive et que la surface est petite). Il faut aussi prendre en compte les impôts fonciers (qui grimpent !), l'entretien et les impôts sur le revenu locatif.
Lolo : Mon agent immobilier a mis une surface carrez approximative sur l'annonce de vente de mon bien. Si, après calcul officiel par un diagnostiqueur, il y a un écart à la baisse, l'acquéreur peut-il exiger de faire descendre le prix de vente affiché ?
Sébastien de Lafond : Avant la signature de la promesse, cette erreur de surface donne un réel pouvoir de négociation à l'acheteur, qui se transforme en droit à une réduction de prix jusqu'à un an après la signature de l'acte authentique. Ce droit donné à l'acheteur n'est valable que si la surface réelle est inférieure de 5% ou plus à la surface indiquée dans l'acte (pas dans l'annonce).
Anne-Gaelle : Que pensez-vous du marché immobilier en banlieue limitrophe avec Paris (du type Clichy (92), Saint Denis (93)) qui sont toujours très peu cher malgré le fait que ces villes soient desservies par le métro?
Sébastien de Lafond : Les prix en proche banlieue parisienne desservie par le métro ont beaucoup monté ces dernières années. Des villes comme Montreuil, Levallois, Montrouge ont vu leurs prix progressés de 25 à 30% ces deux dernières années. Ces prix sont toujours inférieurs à ceux de Paris, parce qu'en dehors du métro, ces zones ne bénéficient pas du même niveau d'attractivité que la capitale. Cet écart de prix a toutes les chances de se maintenir dans les 10 ou 20 ans qui viennent.
Marc : Sachant qu'aujourd'hui même un couple d'emprunter situés dans le premier décile de revenus d'après l'Insee ne peut plus acheter un appartement familial à Paris, ne pensez vous pas qu'il y a une bulle spéculative ?
Julie : Les estimations de MeilleursAgents.com n'ont-elles pas été légèrement revues à la baisse ?
Sébastien de Lafond : Je ne crois pas qu'il y ait de bulle spéculative. Les prix sont élevés, mais à la différence de la fin des années 1980, la majorité achète pour se loger ou dans une logique de protection du patrimoine. Cela ne veut pas dire que les prix ne vont pas baisser. Le mouvement de replis, même à Paris, a commencé il y a 6 mois. Mais je ne crois pas du tout à une baisse des prix brutale de 25 ou 30% qui resolvabiliserait des primo-accédants dans des villes comme Paris, bien malheureusement.
Maya : Etant donné l'état du marché actuel et le climat économique en Europe, le neuf peut être dangereux surtout pour des primo-accédant dont l'apport est souvent limité et qui seront donc plus exposés en cas de baisse de valeur de leur bien (/le montant de leur prêt immobilier) lors de la revente. Les prix du neuf étant plus élevé que ceux de l'ancien, une revente dans plusieurs années pourrait très bien les mettre dans une situation de « negative equity » si le marché reste plat ou voir même connait une baisse des prix. Situation courante dans plusieurs autre pays européens.
Thomas Blard : Merci pour ce commentaire Maya. Plusieurs internautes nous demandent où trouver les prix au m2 ?
Sébastien de Lafond : Tous les prix immobiliers par région, département, commune (et même par immeuble en Ile de France) sont disponibles gratuitement sur notre site http://www.meilleursagents.com/prix-immobilier/. Ils sont mis à jour tous les mois pour refléter les vrais prix de marché qui sont différents des prix affichés dans les annonces. Ces prix sont consultés aujourd'hui par près d'un million de visiteurs chaque mois. Vous pouvez également faire une estimation gratuite de votre bien immobilier en tenant compte de ses spécificités.
Guest : Est-ce que bonne idée d'acheter son logement HLM avec un gain de 20% sur les appartements de la même rue ?
Sébastien de Lafond : Comme locataire d'une HLM, vous avez a priori un droit prioritaire à l'achat qui peut en effet se révéler intéressant. Il faut aussi bien s'assurer que cette HLM est bien gérée, car une fois devenu copropriétaire, vous serez concerné directement par les questions d'entretien et de paiement des charges de l'immeuble. Un prix de 20% inférieur au reste de la rue est-il intéressant ? Tout dépend de la qualité de votre immeuble relativement aux autres de la rue. Si la qualité est vraiment comparable, cette décote paraît intéressante (attention, elle est généralement assortie de conditions en cas de revente dans les 5 ans).
Guest : Pour le financement d'un bien immobilier sur une période courte de 10 ans, pensez vous qu'il est préférable de contracter un crédit sur la cotation de l' euribor 1 an ou plus simplement sur un taux fixe ?
Sébastien de Lafond : Je n'ai pas de réponse universelle à cette question car les offres des banques en matière de taux variables sont très différentes de l'une à l'autre. Les prêts à taux variables ont mauvaise réputation, cependant il y a aujourd'hui des offres très intéressantes compte tenu du faible niveau des taux courts. Un crédit amortissable à 10 ans avec un taux basé sur l'euribor 1 an peut être une bonne solution si ce taux est clairement capé (limité à la hausse sans extension de la durée du prêt). Le cap est d'autant plus bas que vous accepterez aussi un floor (limite à la baisse = taux minimum). Il est impératif sur ces produits, de se faire expliquer et confirmer leur fonctionnement dans les moindres détails et de faire des simulations en fonction de différents scénarios d'évolution de taux sur la période d'emprunt.
Guest : Quel serait l'impact d'une sortie de l'euro sur le prix de l'immobilier ?
Sébastien de Lafond : Dans un tel scénario, on peut imaginer que les taux d'intérêts monteraient fortement. Or l'immobilier se comporte comme une obligation. Son prix monte quand les taux baissent, et son prix descend quand les taux montent. En toute logique -mais la question implique des ramifications sans fin !- les prix immobiliers devraient baisser fortement.
Guest : J'ai, depuis 2006, un appartement sous loi De Robien. Il y aura-t-il une taxe sur la plus-value quand je revendrai au bout de 9 ans ? Si oui, il y a tromperie par rapport au contrat initial.
Sébastien de Lafond : Les plus-values d'un bien acheté dans le cadre de la loi Robien relève du régime de droit commun d'imposition des plus values. En clair, vous devrez payer un impôt au taux de 32,5% sur la plus value nette (compte tenu notamment d'ajustements pour travaux non pris en compte dans votre déclaration d'IR et d'abattement en fonction de la durée de détention).
Prochain chat le vendredi 10 février à 13h : où placer son argent? Marc Fiorentino vous répondra.
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