Immobilier : 2012, l'année pour investir ?

Par Jessica Dubois, le 06 janvier 2012 à 14h03 , mis à jour le 23 janvier 2012 à 11h33

Dossiers : Immobilier, Immobilier, fiscalité, actions, livret A: optimisez votre argent en 2012

Les prix devraient diminuer ou très faiblement augmenter selon différentes prévisions. Mais les conditions d'accès à l'emprunt se durcissent, ce qui accroît la rupture entre gens solvables et non-solvables.

un immeuble, image d'archive © TF1/LCI

"Les prix baisseront jusqu'à 5% en 2012", déclarait la FNAIM le 3 janvier. Le même jour, Century 21 anticipait, au contraire, une très faible hausse, de l'ordre de 2 ou 3%, avec de fortes disparités à prévoir entre les régions. Alors, que penser ? "La prévision est un exercice notoirement difficile, surtout dans le contexte actuel, avec une visibilité très faible sur le plan macroéconomique", répond Sébastien de Lafond, président de MeilleursAgents.com.

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Dossier

Immobilier, impôts, et fiscalité en 2012

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Plus d'infos

Car la conjoncture pèse sur l'immobilier. Les prix ont beaucoup augmenté ces dernières années, comme le rappelaient les notaires en novembre dernier. Alors les potentiels acheteurs attendent, ils considèrent que les prix sont bien trop élevés. Cet attentisme se constate également du côté de l'offre avant chaque élection, puisqu'elle s'attend à ce que la législation change.

Crédit moins accessible

Du côté des banques, rien ne va plus. Les taux augmentent (ils sont plus élevés en moyenne de 0,6 point par rapport à il y a un an) et ne sont pas près de redescendre. Et le robinet du crédit est fermé depuis fin août, ajoute Sébastien de Lafond : les conditions d'accès (taux d'endettement, apport personnel, situation professionnelle) se sont beaucoup resserrées. "Entre le printemps 2011 et aujourd'hui, on a perdu un tiers d'acheteurs solvables et voulant vraiment acheter".

Et puis, enfin, il y a les résultats des plans de rigueur avec la fin du PTZ+ (qui aidait les primo-accédants à disposer d'un apport personnel) dans l'ancien et du dispositif Scellier (avantage fiscal pour les investisseurs qui achetaient des logements neufs en vue de les louer). "Le PTZ+ concernait 300.000 acquisitions en France en 2011 sur un marché total de 800.000 transactions, fait remarquer le président de MeilleursAgents, il a joué un rôle essentiel pour la majorité des primo-accédants".

Au final, la pression est plus forte sur le nombre d'acheteurs que sur le nombre de vendeurs. "Et comme on a déjà amorcé une baisse, ajoute Sébastien de Lafond, je ne vois pas comment on pourrait avoir un scénario haussier".

Etes-vous encore solvable ?

Alors, est-ce le moment d'acheter ? Tout dépend dans quel camp vous êtes, répond Sébastien de Lafond. Avec la situation des banques et la fin du PTZ+, la rupture s'est encore plus marquée entre les solvables et non-finançables (essentiellement jeunes primo-accédants). Soit vous ne pouvez pas être financés aujourd'hui, "et nombreux sont les gens dans cette situation", soit vous avez la chance d'être solvable, "et là le marché devient intéressant". Car les taux restent à des niveaux intéressants. Les prix ont commencé à diminuer. Et parce que les biens partent moins vite : "on a plus de choix et plus de temps, notamment pour réfléchir".

Faut-il attendre que cela baisse plus ? "On n'arrive jamais à atteindre le plus bas quand on achète ni le plus haut quand on vend", répond Sébastien de Lafond.

Et pour les vendeurs ? "Le piège à éviter dans le marché actuel, est celui de la surestimation" averti Sébastien de Lafond. "Si vous proposez 10% plus cher, les gens ne vous appelleront pas". Et si le bien est toujours sur le marché au bout de 6 mois, le vendeur répondra positivement à une proposition, même sévère.

Par Jessica Dubois le 06 janvier 2012 à 14:03

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18 Commentaires

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carambatonio13, le 02/02/2012 à 19h33
Bien vu !!!
tidav24, le 19/01/2012 à 00h15
@ djimn509 : Ce que tu dis est faux! Nous ne sommes pas les USA ou l'espagne qui ont vuent leur marché immobilié s'éfondrer... En effet pour ces deux exemples, eux ont construit plus de logement que de demande, ce qui à pour conséquence ce que tu dis. Mais en France nous sommes en pénurie de logement! Et même si on doublé le nombre de logement construit, il faudrait au moins 10 ans pour rattraper le retard qu'on à pris et encore... Du coup en France (à part peut-être dans les coins super reculé) les prix ne baisseront pas autant que tu le dis et connaitront surement une baisse de l'augmentation (et non une baisse du prix). Par contre cette année sera la bonne puisqu'avec l'accès au prêt moins façile il y aura moins d'acheteurs et du coup plus de concurrence entre les vendeurs. Il y aura donc moyen de faire de bonnes affaires ;)
demain1949, le 12/01/2012 à 22h30
Moi, j'ai eu un taux plus que raisonnable pour un bien non coté dans un endroit populaire avec le PTZ+. Un loyer m'aurait coûté au moins 50 ? de plus. Bien sûr, comme vous dites, il y aura l'impôt foncier alors que je suis non imposable et dans la tranche considérée comme sous le seuil de pauvreté ! Plus les charges de copropriété. J'espère quand même que je ne le regretterais pas ! Je ne pouvais pas avoir accès à un loyer HLM dans une grande ville !
bill_boquet, le 11/01/2012 à 06h16
On a du mal à croire qu'il y a encore quelques benêts qui investissent dans le locatif pour avoir le plaisir de payer de la taxe foncière, de disposer de locataires insolvables et inexpulsables qui, au bout du compte, squattent le logement avec le soutien des associations et de la loi.
resyl77, le 11/01/2012 à 00h05
Investir pour payer encore plus d'impôts, non merci....
kaelea, le 10/01/2012 à 23h17
Acheter quand on est au sommet de la bulle immobilière ? Quelle drôle d'idée.
armen256, le 10/01/2012 à 17h10
Investir avec quoi ? Tout le monde n'est pas Crésus alors l'investissement !!!!!!
djimn509, le 10/01/2012 à 14h58
Djimn509, oui , a condition de ne pas avoir a emprunter, il faut savoir que le bien achete par un emprunteur ne lui appartient officiellement qu'a la fin du dernier versement de l'emprunt soit souvent 25 a 30 ans plus tard, sauf pour les impots qui eux vous taxent de suite comme proprietaire, en cas de rupture de contrat par l'emprunteur pour chomage par exemple, les penalites sont enormes, le bien devient la propriete de l'organisme de credit et l'emprunteur perd pratiquement tout, 2013 va donc etre l'annee de l'ecroulement de l'immobilier populaire, les taux vont devenir trop hauts et decourager les pretendants proprietaires surtout que les 10 % d'emprunteurs a taux variable ne pourront plus rembourser leurs mensualites, l'offre va devenir superieure a la demande , les biens achetes 200000 euros par exemple ne vaudront plus que 180000 euros maxi, perte seche, et invendables, l'immobilier de luxe, lui, va etre toujours aussi florissant, surtout dans les grandes villes ou sites tres cotes
gattaca40, le 10/01/2012 à 14h15
Vite, achetons, achetons tous !!! 2 pièces, 40 mètres carré, 300 000 euros au lieu de 320 000 euros. C'est sûr il va y avoir de bonnes affaires sur le marché très bientôt. Mais de qui se moque t'on ? Il faudrait des années et des années de baisse pour que l'immobilier retrouve des prix correspondants à la réalité.
totof42, le 10/01/2012 à 13h47
L'espagne reste une réelle opportunité!